21世纪经济报道记者李莎 北京报道 老旧厂区是城市发展尤其是城市工业发展的重要见证，镌刻着特定时期的产业发展脉络，也凝聚着城市居民的集体记忆。同时，受产业转型等因素影响，大量老旧厂区闲置，亟待保护和再利用。
今年5月，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（后简称《意见》），将老旧厂区更新改造写入城市更新的主要任务，为相关工作开展提供了有力政策支撑。
但在老旧厂区更新改造过程中，仍有诸多问题亟待厘清：如何平衡工业遗产保护与现代功能需求的关系？怎么改变“千厂一面”的同质化改造现象？怎样实现可持续运营，焕发长效活力？如何深度融入社区与城市？怎么提高社会资本参与积极性？带着这些疑问，21世纪经济报道记者对北京清华同衡规划设计研究院副总规划师、遗产保护与城市更新分院院长、中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副秘书长张弓进行了专访。
张弓认为，老旧厂区规模巨大，对其进行更新改造，在历史文化保护传承、助力城市可持续发展、带动产业转型升级等方面均发挥着重要作用。但在实际推进过程中，存在对工业遗产价值认知不足、保护与利用统筹协调不够、支持保护更新协同的技术标准有待优化等多方面的问题。对此，应通过科学的价值评估，挖掘厂区独特价值，并据此适配差异化功能业态，以规避 “千厂一面”现象。要实现长效运营，需要找准项目定位，转变传统改造模式思维，以“DIBO” 模式（设计、投资、建造、运营一体化模式）推进老旧厂区更新。
此外，张弓指出，在推进过程中，还要消除产权、土地性质转换、审批流程等壁垒，发挥政府资金的“杠杆支点”作用，持续拓展资金渠道，引导更多“耐心资本”进入这一领域。另外，老旧厂区要更好地融入社区和城市，需要在边界上向城市开放，并注重与周边区域进行功能和空间的衔接，与城市保持积极的互动关系，避免成为与城市、社区关联性弱的“网红打卡点”。
北京清华同衡规划设计研究院副总规划师、遗产保护与城市更新分院院长、中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副秘书长张弓（受访者供图）突破“红砖墙+咖啡厅”的同质化改造模式
《21世纪》：老旧厂区更新改造的重要性如何？《意见》的出台将对老旧厂区改造更新带来哪些影响？
张弓：老旧厂区规模巨大，是城市更新的重要对象。据我们了解， 2005年以前建成的老旧厂区建筑面积超30亿平方米，其中绝大部分都还有待再利用，更新改造的潜力很大。
老旧厂区在历史文化保护与传承中占据重要地位，一方面，老旧厂区是工业文明演进的重要见证，镌刻着特定时期的产业发展印记；另一方面，很多老旧厂区也具有较高的建筑美学价值，凝结着不同时代人群的集体记忆。
老旧厂区进行更新改造不搞大拆大建，而是进行保护和更新，这能大幅减少建筑垃圾和碳排放，助力“双碳”目标实现。同时，对大量空置的老旧厂区建筑空间进行转化与再利用，也能助力城市可持续发展。
当然新巧牛，做好老旧厂区更新，对城市经济发展及扩大内需同样具有重要意义。一方面，许多老旧厂区改造后可以成为新消费场景的重要载体，早在多年前，北京798艺术区等案例就已展现出此类转型成效。另一方面，老旧厂区更新还能带来新的产业发展可能。以全国工程勘察设计大师张杰教授带领我们团队完成的景德镇陶溪川项目为例，通过对宇宙瓷厂等老旧厂区的系统性更新，为上万名“景漂”提供了新的产业发展机会，也为景德镇传统陶瓷产业带来新活力。
《意见》将老旧厂区更新改造列为城市更新的一项重要任务，从顶层设计层面，围绕实施机制、配套政策、资金支持、法规标准等方面提出系统支撑保障，能够有效破解后续更新过程中的难题。同时，《意见》提出要建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，有助于引导城市更新模式从“政府主导”向“多元共治”转变。
《21世纪》：《意见》强调了在老旧厂区更新改造中加强工业遗产保护利用。当前老旧厂区更新在工业遗产保护利用方面还面临哪些难点？如何平衡“保留历史价值”与“满足现代功能需求”？
张弓：工业遗产保护利用过程中所面临的难点，其实与其他文化遗产的保护和活化利用中的难点相似，主要包括如下几项：
一是工业遗产价值尤其是价值载体合理确定的问题。被公布为文物保护单位、历史建筑的工业遗产，在保护利用过程中会引入多学科专家，开展非常详细的价值评估，明确价值载体，按照保护为主、合理利用为原则开展实施工作。但对更海量的其他工业遗产，对价值评估工作的重要性往往认识不足，保护更新措施对工业遗产价值的保护、阐释支撑度不足，是导致老旧厂区更新后特色缺失的关键原因。
二是植入的现代功能与原有工业生产空间的适配性问题。虽然大量工业遗产的内部空间尺度、结构跨度都较大，但在改造过程中如何适应文创、研发、办公等新功能需求，开展空间适配，是需要在建筑、结构、设备等专业层面综合解决的重要问题。
三是将过去的工业建筑改造为当代民用建筑，在消防、抗震、节能等方面存在诸多技术标准差异。如何统筹协调当代技术标准要求与工业遗产保护（特别是风貌保护）要求，是极具挑战性的问题。
因此，在更新改造过程中，首先要按照文化遗产保护要求，开展精细化价值评估，为历史文化保护传承奠定基础，这是更新改造工作的核心内容；其次，需遵循 “最小干预” 原则，对老旧厂区中的原有砖墙、工业设施等各类价值载体进行最小干预的保护修缮，要注意保护厂区的 “岁月价值”，避免“修旧如新”；在空间适配性方面，可采用模块化设计方式，将新功能模块嵌入老旧厂房空间，实现新旧空间的融合；针对消防、节能等技术标准衔接问题，需在保护风貌的前提下，通过创新的适应性技术满足现代功能要求。
《21世纪》：老旧厂区常承载工业记忆、技术史、产业工人文化等多重价值，但在改造中常出现“千厂一面”的情况。对此你认为应该如何避免？
张弓：“千厂一面” 问题的核心，在于对老旧厂区核心价值认知的偏差。很多人将老旧厂区简单等同于 “工业风” 的容器，用红砖墙搭配大字标语，并在其间引入咖啡、书吧等同质化业态，这其实是对老旧厂区核心价值缺乏深入研究的表现。
事实上，老旧厂区间的差异化体现在历史价值、科学价值、艺术价值等多个维度，特定的工业生产线及其设备、传承特定建筑美学价值的厂房建筑、厂区中原有的标语、大门、围墙、道路两侧的老树、乃至老工人的集体记忆等都是重要的价值要素。因此，更新改造的过程中，首先要开展老旧厂区价值评估，打破 “老厂区都一样” 的认知误区，研究不同厂区的独特价值，明确其价值载体，理顺保护逻辑。
此外，功能业态也需避免 “千厂一面”。一提到老旧厂区改造，很多人就会想到做文创园区，引入咖啡、书吧等功能。但实际上新巧牛，老旧厂区更新后的功能可以更加多元，比如还能转化为科研空间、办公场所，甚至新型产业生产空间。老旧厂区更新是否适合打造文创园，需结合城市的社会经济状况、三产比例、城市居民中年轻人的比重、人口受教育程度、项目区位条件等因素综合判断，所以不要把老旧厂区更新简单等同于做成文创园。
通过价值评估，在更新改造过程中以价值保护传承为目标、有针对性地进行保护和场景营造，并进行差异化的功能和业态导入，就能很好地规避“千厂一面”现象。
《21世纪》：许多老旧厂区改造后面临“初期热闹、后期冷清”的问题。对此，应如何建立长效管理机制，实现可持续运营？
张弓：《意见》强调，要建立健全可持续的城市更新机制。其中很重要的一点，是要结合项目自身特点，找准其在助力城市产业和经济可持续发展中的定位和潜力，进而适配相应功能。另外，在老旧厂区更新的规划设计阶段，思维转变尤为关键。过去常见的“规划——设计——建造——招商——运营”的线性流程，容易导致各环节衔接不畅、适配性不足，最终影响项目的可持续性。老旧厂区若运营得当，能成为兼具历史文化特色、唤醒城市居民记忆的优质场景。但物理空间的承载能力终归有限，线上空间则潜力值得深挖。依托老旧厂区的空间特质，通过搭建直播场所等方式拓展线上场景，推动线上线下（300959）融合，也是实现可持续运营的探索方向。
打破老旧厂区与城市间的围墙
《21世纪》：在老旧厂区更新过程中，怎么构建多方参与机制，调动周边居民、原产业工人等的参与积极性？更新激活后的老旧厂区如何加强与周边社区的日常联结，而不是单纯的“网红打卡点”？
张弓：首先，应邀请老厂区的老工人及周边居民全过程参与更新工作。正如我前面谈到的，老旧厂区的一大价值是承载一代人的集体记忆。通过开展口述史研究、邀请老工人讲述老厂往事等方式，既能增强项目与社区及老工人群体的黏性，也能提升项目的文化厚重感。
另外，是在规划与建筑设计过程中，要注重改造后的老旧厂区与周边城市功能及空间的衔接。过去许多老旧厂区因工业生产属性和要求，即便位于城市中心区，也常通过围墙等与城市分割，工业厂房的外墙也以封闭墙体为主，与人的亲近性本就不足。这种情况下，若改造不当，很容易出现拍照好看，却与城市和人的关系比较远的问题。
因此，我们在做这项工作时，从规划阶段就强调，老旧厂区改造必须在边界上向城市开放，避免面向城市街道和道路的区域被封闭围墙阻隔。完全开放的园区能够承载更丰富、更混合的综合功能。纵观全国比较知名的一些老旧厂区改造案例，他们与城市之间都保持着积极的互动关系。如果改造后的老旧厂区变成与周边关联性很弱的“网红打卡点”，那么其可持续性及对城市发展的意义，无疑会大打折扣。
《21世纪》：老旧厂区更新资金需求量大，如何提高社会资本参与积极性？政府应发挥怎样的作用？
张弓：目前老旧厂区更新仍以政府及央国企为主导。这是因为更新过程中，产权、土地性质转换、审批流程等方面还存在需要适应性优化的问题，加大了社会资本投入的风险。因此，让老旧厂区更新成为 “预期明晰、政策可操作性强、风险可控” 的投资方向，是提升社会资本投入信心和参与积极性的重要前提。值得注意的是，在城市更新时代，过去房地产高速发展时期的资金高周转模式已不再适用，更需要引导 “耐心资本” 投入老旧厂区更新。
政府引导在老旧厂区更新中发挥着基础性作用，政策支持方面，政府可以提供涵盖规划报审、土地用途调整、土地价款补缴、先租后让、税费减免、容积率奖励等政策工具箱。资金保障方面，《意见》提出要健全多元化投融资方式。中央预算内资金、超长期国债、专项债等扮演“杠杆支点” 角色，提高吸引社会资本参与积极性。《意见》已明确前述多项政策支持方向，后续具体政策细则的出台值得期待和关注。
从实践来看，老旧厂区更新的资金渠道也在不断拓展，除财政资金、政策性金融贷款、商业银行贷款及股权投资外，不动产投资信托基金（REITs）也为老旧厂区改造提供了资金新路径，这也是完善市场化投融资模式的重要方面。对于公益性较强的项目，还可通过公益基金、文化产业基金等方式获取资金支持。
《21世纪》：你刚谈到了老旧厂区更新中的一些壁垒，对于更新的难点堵点，你能否展开介绍一下？还需要从哪些方面加强支持？
张弓：首先是产权明晰问题，很多老旧厂区产权状况复杂，有的产权仍归原厂所有，但部分工厂已破产，有的存在复杂债务关系，还可能涉及下岗职工遗留问题等。因此，必须先理清资产权属及债务关系，通过政策化解原厂区的各类历史遗留问题。
二是用地性质转换问题。老旧厂区原属工业用地，若要转换为其他性质，按常规的收储、出让等流程，时间周期会被拉长，成本也相应急剧增加，这需要相应的政策支持。例如《北京市城市更新条例》中，对不改变用地主体、符合更新规划及产业政策的更新项目设置了五年过渡期，其间更新主体可以继续按照原用途和土地权利类型使用土地，办理建设工程规划许可和施工许可，暂不办理用地手续和不动产登记。这意味着更新主体无需立即补缴高额土地出让金，有效缓解了前期投入压力，为项目推进提供便利。
三是污染治理。许多老旧厂区存在土壤等污染问题，若要转化为民用功能，需要妥善解决这一问题。污染治理需要投入大量财力和时间，这既需要相应技术支撑，也离不开资金保障与政策支持。
此外，改造过程中还会涉及一些细节问题，比如高大的厂房内部能否加层，这涉及容积率调整等规划层面的问题。同时，工业建筑转为民用后，如何适配消防、采光、通风等一系列民用建筑标准规范，也需要逐一协调解决。
除了顶层设计的优化，人才培养也是关键一环。过去快速城镇化阶段，房地产业发展带动了大量行业人才培养，但进入城市更新时代，包括老旧厂区改造领域在内，尤其需要复合型人才。这需要高校，行业协会和企业等共同努力，多方协同。
当前老旧厂区更新仍有不少问题亟待解决，如果能在具体项目推进过程中，推动相关政策进一步清晰化、适配化，那么未来的改造市场将更加健康，参与主体也会愈加多元和丰富。
《21世纪》：你认为老旧厂区更新将出现哪些新方向、新特征？
张弓：一是与科技创新的深度融合。当前我国经济正处于转型升级的关键时期，科技创新成为推动城市发展转型的关键动力。不少老旧厂区位于城市中心区，既有深厚的历史文化积淀，又拥有良好的交通可达性，同时，大量老旧厂区空间尺度较大、结构安全程度较高，空间可再利用性强。将科技创新、产业转型与老旧厂区更新改造相结合，释放空间与产业协同潜力，将是未来的重要方向。
二是空间功能的混合化。空间功能的混合化是知识经济时代的特征之一，老旧厂区的更新也要顺应这一趋势，通过整合生产、生活、文化、社交等多元功能，打造高度混合的空间模块。这既能提升空间利用效率，又能满足年轻创新群体对复合场景的需求。
三是线上线下的深度融合。随着网络技术发展和数字化转型推进，线上经济呈现出蓬勃发展态势。凭借特色化场景打造等方式，老旧厂区更新具有吸引年轻社群的潜力。未来老旧厂区更新中线上线下融合的趋势将更加显著，线下可依托老旧厂区打造适合社交互动、承载新业态与新消费的空间场景；线上则借助与社群的黏性，将线下场景的价值与影响力进一步放大。
四是与社区的深度结合。在“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）新巧牛，尤其是好社区建设中，提供更高品质的公共服务设施尤为重要。城市建成区的老旧厂房，在更新过程中增加社区的关联性、加强与周边区域功能的深度融合，预计将成为未来重要趋势。
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